Manizales del alma: y la plusvalía qué…
Manizales del alma: y la plusvalía qué…
Por: Gonzalo Duque Escobar*
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Presentación
Imagen 01:Barrio bajo Andes de Manizales, en La Patria.
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Van a reducir la Plusvalía urbana alegando crisis en el sector inmobiliario de Manizales. Que los interesados en reducir las tasa del 50% al 30%, no inventen crisis inmobiliaria, y menos que le pasen factura a los precarios recursos que se demandan para la inversión social llevando infraestructura básica para cerrar brechas en el hábitat de los sectores deprimidos de la ciudad. Como referente, durante el primer trimestre de 2022, se evidencia un buen desempeño en ventas de vivienda a nivel nacional, frente al mismo período del año anterior. La venta de vivienda VIS creció́ un 6% y la No VIS, aumentó un 5%. Entonces: cuál crisis… cuando las noticias señalan al 2022, como el año de la reactivación para el sector inmobiliario.
Como reflexión para contribuir al debate, permítame esta tesis: aunque fuera cierta la crisis inmobiliaria, resulta criminal reducir la captación de Plusvalía beneficiando al mercado inmobiliario con recursos necesarios para saldar pasivos ambientales en sectores pobres vulnerables. De ahí que si la intención es construir “la ciudad sostenible”, el fin de la de plusvalía Urbana es otro: permitirle a los gobiernos no solo modificar el uso del suelo en su jurisdicción para incrementar su valor y mejorar su aprovechamiento, sino también captar recursos para invertir en áreas degradadas, razón por la cual el tema debió ser objeto de un Cabildo Abierto, y no proceder con lo que están proponiendo en el Concejo Municipal, castigando recursos fundamentales para la adaptación al cambio climático en sectores marginados.
- • Ver: ¿Privatizar la Plusvalía Urbana, siendo clave para paliar brechas del hábitat?
- • Manizales: un diálogo con su territorio.
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Qué es la Plusvalía urbana
Imagen 02- Manizales – sector deprimido y estratificación de la ciudad. La Patria y POT de Manizales 2015-2027.
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Se entiende por “plusvalía urbana” el incremento en el valor del suelo producto de una acción estatal o un cambio normativo, como son las obras públicas y sus mejoras, o las decisiones estatales en relación con el uso del suelo. La “participación” de dicha plusvalía por el municipio, parte del derecho que tiene el Estado a la apropiación de todo o parte de ese mayor valor proveniente de sus acciones y de sus normas. En América Latina se ha venido tratando este tema, vital para el desarrollo de los instrumentos de reforma urbana como medio que evita la acción especulativa conducente a la apropiación indebida de la plusvalía urbana, en beneficio de los propietarios de la tierra bajo el amparo cómplice del Estado.
Son los Concejos Municipales los responsables de reglamentar su recuperación para ser volcada en beneficio de la comunidad que la crea, haciendo prevalecer el interés colectivo por encima del derecho individual de propiedad y de los procesos especulativos, actuando sobre tales valores añadidos al patrimonio, generados por la colectividad y por la estructura socioeconómica y no derivados de la propia cosa o de su actividad individual. De ahí que la implementación de la norma para este recaudo directo deba obligar al pago del impuesto al vendedor, sin permitirle traspasar la obligación al comprador por tratarse de un instrumento de equidad social. Mientras en Bogotá y Pereira las cuantías establecidas son del 50%, en Manizales se propone reducir al 30% el gravamen.
Como ciudadanos estamos obligados a blindar la democracia, para que la inversión pública y las decisiones sobre el uso del suelo, tradicionalmente orientadas por la lógica del mercado, consideren darle mayor importancia a la gente y al medio ambiente. En Manizales, la viabilidad de un modelo urbano sostenible depende del desarrollo de instrumentos que propendan por una distribución equitativa de cargas y beneficios, y de que la sociedad civil reclame y apoye acciones que respondan a políticas públicas de urbanismo con carácter democrático, visión regional y de futuro, en las que se recupere el derecho a la ciudad imponiéndole límites a los apetitos del mercado, controlando la frontera urbana y previniendo los procesos especulativos que distorsionan el modelo de ocupación del territorio.
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Las dinámicas urbanas
Imagen 03- Manizales- modelo de ocupación propuesto y ladera NW de la ciudad POT Manizales 2015-2027 y Blog SMP Manizales.
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La ciudad ha evolucionado: el poblado fundacional de 1849 nace como una aldea de tapia pisada, apostada sobre una trama ortogonal; luego, avanza Manizales de forma serpenteante a lado y lado de El Carretero sobre lo alto del ramal cordillerano para ajustarse a las curvas de nivel en el escarpado territorio, al tiempo que enriquece su arquitectura con formas eclécticas entre los años 20 y 30; posteriormente, se consolida como una ciudad con forma de “cometa”, gracias al emplazamiento de barriadas residenciales en tiempos de la naciente sociedad industrial; y hacia los 70, con el advenimiento de la revolución verde cuando el país rural se urbaniza, la ciudad se fragmenta al surgir los guetos que desestructuran el hábitat y ocupan de forma conflictiva sus frágiles laderas.
Pero actualmente, Manizales en lugar de densificar el hábitat y dotarlo convenientemente, los desarrollos urbanísticos van avanzando hacia la periferia, presionando la base ecosistémica que le da soporte a la ciudad. Lo anterior, incrementará una vez más los pasivos ambientales, relacionados con el uso conflictivo del suelo urbano resultado de un modelo de ocupación expansionista que presiona la estructura ecológica del territorio, tal cual lo hacemos en Río Blanco y en Monte León, o lo advertimos con las políticas inmobiliarias que explican el Macrodesastre de San José, donde las metas que inspiran la renovación urbana, parecieran desconocer que de los 518 deslizamientos reportados en Manizales durante 38 años -entre 1960 y 1998- la mayor proporción se dio en la ladera del Olivares.
Para hacer viable el POT de Manizales, además de evaluar las condiciones geológicas del entorno en los asentamientos y determinar las medidas para protegerlo, se requiere implementar un sistema moderno de cargas y beneficios que permita un desarrollo citadino incluyente, como lo es la recuperación de la plusvalía urbana por ser una propiedad común que debe servir a la sociedad que la creó, y optar por un modelo moderno de estratificación urbana basado en información catastral actualizada en lugar de soportarse únicamente en la valorización por ser un instrumento de bajo impacto social que sólo permite dotar de infraestructura a sectores urbanos ya dotados y con capacidad de pago, y que también facilita la distorsión del mercado con la especulación del suelo.
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Epílogo
Imagen 04: Izq- Densidad de viviendas y demográfica. Der-Núcleos de asentamiento generadores de bordes urbanos.
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Si se entiende el beneficio y origen de la Plusvalía Urbana y se prioriza la función social y ecológica de la propiedad, otra pudiera ser la suerte de la ciudad, puesto que se financiarían proyectos que redistribuyan la inversión en infraestructura social y productiva, y reubicarían asentamientos humanos vulnerables en zonas de riesgo no mitigable, para no repetir errores como los de San José y la Alta Suiza, o la presión sobre Monte León y la reserva de Río Blanco resultado de procesos especulativos que han dinamizado un modelo de ocupación conflictivo del territorio, o favorecido la degradación del hábitat consecuencia de un sistema premoderno e insuficiente de cargas y beneficios como lo es la valorización, que no permite avanzar en la solución al déficit de equipamientos colectivos, como sí la plusvalía.
- • Ver: Plusvalía urbana para viabilizar el POT de Manizales.
- • La adaptación de la ciudad al trópico andino.
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Gracias
* Profesor de la U.N. de Colombia, Miembro Correspondiente de la Academia Caldense de Historia y Socio de la SMP de Manizales. Documento del Museo Interactivo Samoga. Manizales, julio 12 de 2022.
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Fuentes bibliográficas
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• Análisis de la regulación de la participación de la plusvalía. Alejandra Cardona Jaramillo · 2020.
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• ¿Cómo ha reaccionado el sector inmobiliario a la pandemia del coronavirus en Colombia? Juan Felipe Velez Rojas. 19.11.2020
• Conflicto Socio Ambiental en la Reserva de Río Blanco, de Manizales. Por: Gonzalo Duque-Escobar y Claudia Torres Arango. Documento del Contexto en CTS de la U.N. de Colombia. Manizales, Agosto 3 de 2017.
• ¿Cuál es la diferencia entre la contribución de valorización y la plusvalía? Ámbito jurídico. 16 de Julio de 2018.
• Diez preguntas y respuestas sobre el impuesto/contribución por plusvalía o valorización. La Haus. Colombia. Cons. 11-07-2022.
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• El desarrollo urbano y económico de Manizales. Duque Escobar, Gonzalo (2015) “Colectivo Subámonos al Bus del POT”, SMP Mzls.
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• Revolución urbana, desafío para el eje cafetero. Duque Escobar, Gonzalo (2019) U. N. de Colombia. 2019.23.09.
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