Manizales: intervención y uso del suelo urbano

 

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Por Gonzalo Duque-Escobar *

Se requiere de políticas públicas para una planificación en la que el modelo de ocupación del territorio le apueste a estrategias de “crecimiento hacia adentro” y a que la infraestructura social y económica se descentralice, para que el suelo urbano cumpla su función social, se favorezca la movilidad y el hábitat resulte menos conflictivo. No obstante, habrá que tomar decisiones para lograr una distribución equitativa de cargas y beneficios e imponerle límites a los apetitos del mercado controlando los procesos especulativos del suelo urbano, para facilitar la función social de la propiedad y prevenir un modelo conflictivo de ocupación del territorio.

1- Las dinámicas del suelo urbano

Además de su conurbación para conformar la Ciudad Región, las capitales cafeteras incorporan el reto de su densificación y el desarrollo de núcleos urbanos autosuficientes, sostenibles y amables en sus áreas metropolitanas, bajo el imperativo de una planificación en la que prevalezca el interés público sobre el privado al implementar los macroproyectos de renovación de la ciudad, no como espacios para la apropiación de la plusvalía urbana, sino como instrumentos para fortalecer el tejido social y humanizar el hábitat.

En estas aldeas de bahareque de mediados del siglo XIX que se han urbanizado en los últimos cincuenta años, el urbanismo se ha soportado en guetos conformados por asentamientos informales en zonas de riesgo sobre la periferia rururbana, y en complejos residenciales cerrados que presionan el ecosistema, lo que expresa la carencia de políticas públicas incluyentes y solidarias que garanticen equidad en el acceso a los beneficios del desarrollo. Simultáneamente, dicha dinámica se ha acompañado del deterioro de los centros urbanos tradicionales, objeto de intervenciones como las de la Plaza de Mercado El Retiro en Armenia, Ciudad Victoria en Pereira y la Comuna San José en Manizales, con lecciones aprendidas y preguntas por resolver.

Para Manizales, en la retícula urbana construida entre la fundación y la década de 1920, donde se alberga el Centro Histórico que se ha venido depreciando más por la irrupción del automóvil que por la informalidad, por ser un sector bien dotado de servicios públicos, admite su densificación urbana. El sector oriental que se desarrolla entre las décadas del 30 al 50, un escenario con vocación para los servicios, que reclama cambios estructurales en materia de transporte público y movilidad, amerita densificación en los entornos de las avenidas Santander y Aquilino Villegas. En la periferia satelital que ha surgido a partir de la década de 1960 como Aranjuez, La Sultana, La Enea y Bosques del Norte, deberían consolidarse núcleos urbanos autosuficientes, descentralizando la inversión en infraestructura social y productiva.

Si las políticas públicas le apostaran a estrategias de desarrollo y no a convertir derechos comunes en mercancías, en un entorno signado por la pérdida de respeto por lo público y el individualismo, su objetivo integral serían las acciones socio-ambientales orientadas al desarrollo de un hábitat menos conflictivo, aprovechando la incidencia de los procesos urbanos sobre los cambios culturales, para hacer de la vivienda de interés social, del espacio público, de la movilidad y del acceso a un medio ambiente sano, derechos fundamentales para los ciudadanos

Entre las lecciones de Ciudad Victoria, la recuperación de una fracción del centro urbano de Pereira intervenida a principios del presente siglo, superando dificultades asociadas a la expropiación por la vía administrativa y la necesaria continuidad de los planes parciales, se puede señalar que el verdadero reto a futuro para intervenir sectores urbanos con fines de renovación, estaría en concebir la renovación urbana como un proceso social que le pertenece a la ciudadanía, pero no como un proyecto inmobiliario. Esto obligaría a desarrollar metodologías participativas para la aplicación de instrumentos de planeación al derecho, y a gestionar estos proyectos mediante acciones integrales concertadas.

Al decidir sobre el modelo de ocupación del territorio, surgen contradicciones entre dos sistemas complejos, el social y el natural, cuyas relaciones son dialécticas: conforme los procesos especulativos e intereses cortoplacistas y utilitaristas afectan al suelo como principal activo ambiental, la conformación de ese hábitat menos verde y más excluyente, incrementa la entropía social. Contrariamente, un crecimiento “hacia adentro” que no expanda el medio urbano y viabilice el transporte público masivo y la movilidad no motorizada, humaniza el hábitat y favorece la convivencia.

Si en el suelo urbano no aplican las leyes de la oferta y la demanda propias de un mercado de competencia, entonces un banco de tierras, entre los instrumentos para la gestión ética del territorio, podría servir al control de la especulación del suelo urbano y facilitaría la función social de la propiedad, al controlar las fuerzas que entorpecen la planificación interesadas en privatizar la gestión del desarrollo urbano, afectando la viabilidad de programas de vivienda de interés social, de proyectos de renovación urbana y de programas de erradicación de zonas de alto riesgo.

2- ¿Para quién la plusvalía urbana?

En Manizales, la viabilidad de un modelo urbano sostenible depende del desarrollo de instrumentos que propendan por una distribución equitativa de cargas y beneficios, y de que la sociedad civil reclame y apoye acciones que respondan a políticas públicas de urbanismo con carácter democrático, visión regional y de futuro, en las que se recupere el derecho a la ciudad imponiéndole límites a los apetitos del mercado, controlando la frontera urbana y previniendo los procesos especulativos que distorsionan el modelo de ocupación del territorio.

2014 será vital para establecer, además de los lineamientos para los POT a nivel de ecorregión, las decisiones del ordenamiento territorial municipal en la subregión Centro-Sur para un nuevo período de doce años. En consecuencia, con la incorporación de suelo rural a urbano derivado de estas acciones (La Aurora y El Rosario), la liberación de limitantes urbanísticas y otros (Única), o el desarrollo de macroproyectos de infraestructura pública (Aerocafé), se generarán importantes plusvalías urbanas que deberán recuperarse en nombre de la sociedad, tal cual se lo propone la Administración Municipal de Manizales quien deberá aplicarlas a proyectos de interés común, emprendiendo obras vitales y estratégicas para el desarrollo del territorio, tras socializar o distribuir las ganancias del enriquecimiento del suelo.

Se entiende por “plusvalía urbana” el incremento en el valor del suelo producto de una acción estatal o un cambio normativo, como son las obras públicas y sus mejoras, o las decisiones estatales en relación con el uso del suelo. La “participación” de dicha plusvalía por el municipio, parte del derecho que tiene el Estado a la apropiación de todo o parte de ese mayor valor proveniente de sus acciones y de sus normas. En América Latina se ha venido tratando en forma creciente este tema, vital para el desarrollo de los instrumentos de reforma urbana como medio que evita la acción especulativa conducente a la apropiación indebida de la plusvalía urbana, en beneficio de los propietarios de la tierra bajo el amparo cómplice del Estado.

Son los Concejos Municipales los responsables de reglamentar su recuperación para ser volcada en beneficio de la comunidad que la crea, haciendo prevalecer el interés colectivo por encima del derecho individual de propiedad y de los procesos especulativos, actuando sobre tales valores añadidos al patrimonio, generados por la colectividad y por la estructura socioeconómica y no derivados de la propia cosa o de su actividad individual. De ahí que la implementación de la norma para este recaudo directo deba obligar al pago del impuesto al vendedor, sin permitirle traspasar la obligación al comprador por tratarse de un instrumento de equidad social.

Ya se ha anunciando en la ciudad, que nuestro Concejo se apresta a considerar de nuevo el correspondiente Acuerdo Municipal fijando el monto de la participación dentro de los topes señalados en la Ley 388 de 1997, entre el 30% y 50%, sin afectar la vivienda de interés social. El pago de dicha plusvalía, cuya cuantía se obtiene de comparar el incremento del valor del suelo antes y después de generarse, se hace exigible al expedir la licencia de construcción o de urbanismo y al emprender actos que impliquen transferencia de dominio. Mientras en Bogotá las cuantías establecidas se incrementaron al 50% desde 2006, en Manizales donde aún no hemos implementado este instrumento que regula la especulación del suelo, se propone el 30%.

Como ciudadanos estamos obligados a blindar la democracia, para que la inversión pública y las decisiones sobre el uso del suelo, tradicionalmente orientadas por la lógica del mercado, consideren darle mayor importancia a la gente y al medio ambiente. Ahora, si la intención es construir “la ciudad sostenible”, entre los destinos posibles de dichas cuantías, en este territorio donde gravitan deudas sociales como las de la de renovación urbana San José y la pobreza rural, urgido de ordenar microcuencas para asegurar el agua, el saneamiento básico y la conectividad regional, apremian la adaptación al calentamiento global: una amenaza severa y multifactorial asociada a los modelos conflictivos de desarrollo agroindustrial y de ocupación del suelo urbano, en una economía deshumanizada basada en el consumo desmedido y soportada en la explotación indebida del medio ambiente.

* Profesor U.N. de Colombia y Miembro SMP Manizales. Ref. Columna de Opinión. La Patria, 23.12.13 y 3.03.14.

Relacionados:

Centro histórico como atractor urbano, en: https://godues.wordpress.com/2013/04/01/

Centro Histórico de Manizales: lineamientos conceptuales de cara al POT, en: https://godues.wordpress.com/2013/03/31/

Estrategias del desarrollo urbano-regional de Manizales, en: https://godues.wordpress.com/2013/09/16/

La sostenibilidad de Manizales: qué ciudad queremos, en: http://www.bdigital.unal.edu.co/3334/

Las dinámicas del suelo urbano, en: https://godues.wordpress.com/2014/03/03/

Las dinámicas territoriales en la plaza de mercado, en: http://www.bdigital.unal.edu.co/4824/

Los guetos urbanos o la ciudad amable, en: https://godues.wordpress.com/2010/09/26/

Manizales en 1916, en: https://godues.wordpress.com/2013/10/10/

Manizales: Conurbación Centro-Sur y Ciudad Región del Eje Cafetero, en: https://godues.wordpress.com/2013/05/24/

Manizales: funciones urbanas y metropolitanas, en: https://godues.wordpress.com/2012/01/23/

Manizales: integración regional y desarrollo territorial, en: https://godues.wordpress.com/2013/08/17/

Manizales: un diálogo con su territorio, en: https://godues.wordpress.com/2014/03/05/

Movilidad y desarrollo en el eje urbano y periurbano de Manizales, en: https://godues.wordpress.com/2013/04/20/

Movilidad y planeación urbana, en: https://godues.wordpress.com/2013/11/25/

¿Para quién la plusvalía urbana?, en: https://godues.wordpress.com/2013/12/23/

Prólogo al libro “Desarrollo y Civilización”, en: https://godues.wordpress.com/2013/10/13/

Un nuevo modelo urbano, en: https://godues.wordpress.com/2012/12/10/

Un TIM verde para el POT, en: https://godues.wordpress.com/2014/05/12/

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